Grondbeleid

Vormen van grondbeleid en beleidsuitgangspunten
De gemeente Zaanstad heeft begin 2026 de nota Grond- en vastgoedbeleid vastgesteld.  Uitgangspunt is het voeren van situationeel grondbeleid waarbij per situatie wordt bepaald welke rol de gemeente inneemt. Er wordt een integrale afweging gemaakt bij een nieuwe ontwikkeling. Hierbij speelt zowel het maatschappelijk als financieel rendement een rol en wordt gestreefd naar een optimale balans.
De gemeente kan vier rollen op zich nemen afhankelijk van het belang van de ontwikkeling en de mate van regie die de gemeente op deze ontwikkeling wil hebben. We onderscheiden de volgende rollen namelijk verleidend facilitator, initiërend ontwikkelaar, afwachtend ontwikkelaar en toetsend passief. In hoofdzaak komt het bij deze vier rollen financieel neer op twee soorten, namelijk actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid (her)ontwikkelt de gemeente zelf de locaties, de gemeente heeft de gronden in bezit of verwerft deze. Bij faciliterend grondbeleid verwerft de gemeente geen gronden. De gemeente probeert haar doelen te bereiken door het geven van heldere kaders via het omgevingsplan en in overleg met grondeigenaren door middel van anterieure overeenkomsten.
De gemeente Zaanstad hanteert de volgende beleidsuitgangspunten:

• Financiële resultaten van grondexploitaties worden verrekend via de algemene reserve grondzaken (ARG) en kunnen bijdragen aan de opbouw van een financiële buffer voor de opvang van risico's, onvoorziene kosten en mogelijkheden tot verevening. Grondexploitaties als financiële doorrekening van plannen maken deel uit van de integrale beoordeling van plannen. Hierbij wordt gestreefd naar een optimale balans tussen maatschappelijke en financiële impact.
• Het is mogelijk om nieuwe grondexploitaties vast te stellen die niet kostendekkend zijn mits duidelijk wordt aangegeven hoe de financiële dekking van het tekort wordt geregeld.
• Grondprijzen bij uitgifte worden zoveel mogelijk marktconform vastgesteld.
• Door concurrentie tussen marktpartijen, via tenders, te bevorderen streeft de gemeente naar een optimalisatie van grondopbrengsten.
• Onrendabele exploitaties van maatschappelijke voorzieningen worden niet gesuppleerd via gereduceerde grondprijzen. Vastgoedportefeuille wordt verhuurd tegen marktconform tarief mits dit boven het kostendekkend tarief ligt. Minimaal wordt, onder voorwaarden, het kostendekkende tarief gehanteerd.
• Gemeentelijke vastgoedportefeuille moet ten minste kostendekkend zijn.
• Locaties worden verkocht als deze niet nodig zijn voor eigen gebruik of een toekomstige gebiedsontwikkeling.

Grondbeleid vergt maatwerk
Van belang is flexibel te zijn in de aanpak naar aanleiding van doelen en omstandigheden door het effectief inzetten van grond en vastgoed en per situatie te bekijken welke rol de gemeente inneemt een ontwikkeling kan ze inspelen op lange termijn trends en actief grondbeleid voeren. Bij iedere ontwikkeling vindt een afweging plaats hoe je het beste de capaciteit en middelen kunt inzetten om een duurzame en toekomstgerichte ontwikkeling te realiseren.

Grondprijsbeleid
De gemeente Zaanstad hanteert bij de uitgifte van commerciële gronden een marktconform grondprijsbeleid, waarbij de methodiek van de residuele grondwaardeberekening of de comparatieve methodiek wordt toegepast. Uit oogpunt van de eigen financiële (onderhandelings)positie worden commerciële grondprijzen niet gepubliceerd.
De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde). Het restant (residu) is de grondprijs. Bij de comparatieve berekeningswaarde wordt de prijs vastgesteld op basis van vergelijking met gerealiseerde prijzen voor soortgelijke gronden.
Bij niet-commerciële gronden, stroken grond (snippergroen), buitensport accommodaties gelden andere berekeningswijzen. De uitgangspunten voor de berekening van deze grondprijzen worden door het college vastgesteld en gepubliceerd in de Grondprijzenbrief.
Voor gronduitgifte bij nieuwbouw specifiek voor huurwoningen met een huurprijs onder de grens zoals opgenomen in de Wet op de huurtoeslag aan Toegelaten Instellingen in de zin van de Woningwet (woningcorporaties) wordt een sociale grondprijs gehanteerd. Deze grondprijs is vastgesteld op basis van comparatieve benadering rekening houdend met verschillende woningtypen en huurcategorieën.

Gronduitgifte
De gemeente Zaanstad kiest niet voor een bepaalde systematiek van gronduitgifte, maar weegt per geval af welke systematiek van gronduitgifte en/of selectie wordt toegepast. Op deze manier kan per geval maatwerk worden geleverd met als doel een opbrengstoptimalisatie en een kwalitatief hoogwaardig product. Het kiezen van een bepaalde wijze van uitgifte is daarbij afhankelijk van de locatie en het doel.
Ten aanzien van de wijze van gronduitgifte door middel van verkoop zijn diverse methoden te onderscheiden. Dit kan bijvoorbeeld via een marktinitiatief of via competitie (selectie of aanbesteding).
Bij gronduitgifte worden de regels van staatssteun en aanbesteding in aanmerking genomen.

Erfpacht
In de gemeente Zaanstad heeft de afnemer van gemeentelijke grond bij gronduitgifte de keuze uit verwerving in vol eigendom of met recht van erfpacht.
De gemeente Zaanstad zet ook via het model van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad het instrument erfpacht gericht in om de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen te verbeteren en/of de woningbouw dan wel bedrijfsvestigingen te stimuleren, alsmede funderingsherstel en verduurzaming van de bestaande voorraad te bevorderen.
In de gemeente Zaanstad kunnen erfpachters het recht van erfpacht omzetten naar vol eigendom. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding (koopsom) aan de gemeente. Ook hier hanteert de gemeente een marktconformiteit voor de berekening van de koopsom. De methodiek hiervoor is vastgelegd in de uitvoeringsregels omzettingen van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. De parameters voor het berekenen van de koopsom worden jaarlijks vastgesteld.
In het nieuwe coalitieakkoord van 2026-2030 “De kracht van de Zaan” is opgenomen om geen erfpacht toe te voegen voor woningen in particulier bezit, met uitzondering van woningen die onder de modellen van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad.

Kostenverhaal
De gemeente Zaanstad kiest bij voorkeur voor kostenverhaal via het privaatrechtelijk spoor (sluiten van anterieure overeenkomsten). De gemeente is verplicht de kosten van de grondexploitatie volledig te verhalen op particuliere grondeigenaren. Dit geldt ook onder de omgevingswet die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Het kostenverhaal kent twee sporen: een privaatrechtelijk spoor van overeenkomsten en een publiekrechtelijk spoor. Volgens de wetgever heeft het de voorkeur dat de kosten contractueel worden verhaald, langs de privaatrechtelijke weg. Het kostenverhaal langs de publiekrechtelijke weg fungeert als 'stok achter de deur'.

• Privaatrechtelijk spoor: overeenkomsten
  De wet maakt onderscheid in "anterieure overeenkomsten", dit zijn overeenkomsten die worden gesloten voorafgaand aan de wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit dat de ontwikkeling mogelijk maakt, en "posterieure overeenkomsten", dit zijn overeenkomsten die worden gesloten nadat er al kostenverhaalregels zijn opgenomen in een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit. De gemeente Zaanstad heeft de voorkeur om het kostenverhaal overeen te komen en te verzekeren door middel van een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie. In een dergelijke overeenkomst wordt, naast allerlei inhoudelijke afspraken, een afspraak gemaakt over een bijdrage van de grondeigenaar in de gemeentelijke (plan)kosten van de grondexploitatie.

• Publiekrechtelijk spoor: integrale gebiedsontwikkeling en organische gebiedsontwikkeling
  Als het kostenverhaal niet wordt geregeld via het privaatrechtelijke spoor (in een overeenkomst), moet het kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor worden geregeld. In de omgevingswet wordt een onderscheid gemaakt tussen publiekrechtelijk kostenverhaal met tijdvak en publiekrechtelijk kostenverhaal zonder tijdvak. De eerste variant ziet op integrale gebiedsontwikkelingen met een concreet eindbeeld. De tweede variant is gericht op organische gebiedsontwikkeling zonder concreet eindbeeld en vindt alleen een regeling in een omgevingsplan. In deze variant hoeft in het omgevingsplan alleen het maximale kostenverhaal voor het gebied (kostenplafond) te worden vermeld en de maximale kostenverhaalbijdrage per activiteit.

Toepassing van de regeling voor publiekrechtelijk kostenverhaal moet uiteindelijk leiden tot betaling en afrekening van de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage. Deze wordt berekend bij kostenverhaalsbeschikking, op basis van de regels in het omgevingsplan. Hiervan kan niet worden afgeweken. De vaststelling van de geldschuld gebeurt ambtshalve of op verzoek. Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat hij uit eigen beweging betaalt. Er geldt immers een bouwverbod als niet bij aanvang van de bouwactiviteit is betaald.