Grondbeleid

Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 26.2
Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 26.1. Voor deze begroting zijn de ramingen (financiën) geactualiseerd waarbij de recente MPG 26.2 cijfers zijn gehanteerd.

In de tabel hieronder is op totaal niveau een samenvatting te zien van de verwachte ontwikkeling van lopende grondexploitaties, nog te starten grondexploitaties, faciliterend grondbeleid en de bijbehorende voorziening.

Tabel 3.7.1 Saldo grondexploitaties

Toelichting
De boekwaarde is het saldo van de al gemaakte kosten en ontvangen inkomsten per 1 januari 2026.
De geraamde kosten en de geraamde opbrengsten vanaf 2026 t/m einde looptijd zijn opgenomen in de twee kolommen naast de boekwaarde.
De geraamde eindwaarde is het verwachte resultaat van de projecten aan het einde van de looptijd. Het is het saldo van de drie kolommen daarvoor. Het saldo ofwel de verwachte eindwaarde van de grondexploitaties is de som van het tot aan begin 2026 gerealiseerde saldo van kosten en opbrengsten en het nog te realiseren deel in de jaren die volgen. Dit laatste deel betreft een raming van de nog te verwachten baten en lasten. Uiteraard is er onzekerheid of de geraamde eindwaarde ook daadwerkelijk zal worden behaald.
De contante waarde is de geraamde eindwaarde teruggerekend naar 1 januari 2027.
Opbrengsten zijn in de tabel met een negatief bedrag aangegeven. Een negatieve eindwaarde en contante waarde geeft een batig saldo aan

Grondexploitaties
Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling projecten te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid.
In de tabel hieronder zijn de twaalf actieve grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd. De kolom met het eindjaar in de tabel geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

Tabel 3.7.2 Grondexploitatie

De eindwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de ramingen van alle twaalf grondexploitaties samen. Volgens de bovenstaande tabel is dit een batig saldo van € 7,8 mln. Wanneer we hiervan de contante waarde per 1 januari 2027 willen weten dan maken we bij de berekening gebruik van 2% en komen we op een batig saldo van € 7,2 mln. Het percentage van 2% is landelijk bepaald door de commissie BBV.

Op dit moment is het niet de verwachting dat alle (onderliggende) grondexploitaties een batig eindsaldo hebben. In de bovenstaande tabel is te zien dat een voorziening is getroffen. Van deze voorziening is € 8,8 mln. voor het deel van de grondexploitaties. Op basis van de huidige ramingen is het de verwachting dat deze voorziening meerjarig verder zal worden opgehoogd met circa € 2,2 mln. Hiervan is circa € 1,4 mln. aan toekomstige rente dan wel indexatie kosten. De voorziening is namelijk niet op eindwaarde, maar op de op contante waarde. De voorziening is voor het grootste deel voor Inverdan. De totale kosten van dit langlopende herontwikkelingsproject in het centrum zijn hoger dan de bijbehorende opbrengsten. Deze bijbehorende opbrengsten zijn voornamelijk grondverkoop en subsidies.

Faciliterend grondbeleid
Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten. Volgens de financiële tabel hierboven wordt een totaal nadelig eindsaldo van deze plannen verwacht van € 5,3 mln. Dit komt vooral omdat voor enkele plannen de gemeente zelf ook zorgt voor aanleg van openbare ruimte. De gemeente werd ook hier geconfronteerd met de effecten van de hoge inflatie. Deze kan niet altijd verhaald worden op de private ontwikkelaar en komt hiermee dan voor rekening van de gemeente. Voor alle verlieslatende onderdelen heeft de gemeente een voorziening getroffen van € 5,2 mln. op contante waarde. Deze zal in de komende jaren met € 0,7 mln. worden opgehoogd, voornamelijk vanwege rente dan wel indexatie. De onderstaande tabel laat de huidige actieve plannen zien waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten en die ook voor 2027 deel uitmaken van de geactualiseerde (MPG) 26.2 raming.

Tabel 3.7.3 Exploitatieovereenkomst

Het tussentijdse saldo van de actief en faciliterend grondbeleid plannen
Een belangrijk financieel cijfer van de ruimtelijke ontwikkeling projecten die vallen onder grondbeleid is de boekwaarde. Dit betreft het saldo van de kosten minus de opbrengsten op een bepaald moment. Een boekwaarde moet minimaal terugverdiend worden om op nul uit te komen. Onderstaande tabel en grafiek toont de ontwikkeling van de boekwaarde van zowel actief en faciliterend grondbeleid.

Ontwikkeling boekwaarde

Tabel 3.7.4 Ontwikkeling boekwaarde
bedragen x € 1.000,-

De tabel laat zien dat het verwachte saldo van de terug te verdienen boekwaarde van actief grondbeleid per 01-01-2026 € 37 mln. bedraagt. Hierin zitten niet alleen de actieve grondexploitaties, maar ook de geïnvesteerde bedragen in te ontwikkelen grondposities en gemaakte (geactiveerde) voorbereiding kosten voor nog te starten grondexploitaties. Een boekwaarde van een (deel)project moet minimaal op nul uitkomen om van dat (deel)project uit de kosten te komen. Hoe hoger de boekwaarde hoe meer de gemeente aan terug te verdienen kosten heeft waarover de gemeente project risico’s loopt. Het verwachte saldo van de boekwaarden laat voor het jaar 2027 tot en met 2029 zien dat deze per saldo stijgt omdat er meer opbrengsten dan kosten verwacht. Volgens de raming neemt per saldo in het jaar 2030 de boekwaarde naar verwachting af.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken
De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een vereveningsreserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winst nemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (‘percentage of completion’ methode) gevolgd. Bij het eerder winst nemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie.


Ontwikkeling van de ARG

Tabel 3.7.5 Ontwikkeling van de ARG
(bedragen x € 1.000)

Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG).  De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.
De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 6,3 mln. De ondergrens van de ARG komt daarmee op € 4,7 mln. en de bovengrens voor de ARG komt daarmee uit op € 7,8 mln.
Zoals de tabel laat zien, was de beginstand 2026 voor de omvang van de ARG € 8,4 miljoen. Voor 2026 is een uitname begroot van € 0,42 mln. op basis van de stand van de jaarrekening 2025. Op basis van de huidige ramingen blijft de ARG in 2026 en de komende jaren tussen de ondergrens en de bovengrens. Er is geen aanvulling nodig vanuit algemene middelen en er is geen afdracht naar algemene middelen.
Elk halfjaar worden de ramingen van de grondexploitaties en de risico inventarisatie voor bepaling van het weerstandsvermogen zoals gebruikelijk geactualiseerd. De hoogte van de mogelijke bijstortingen of afdrachten zullen jaarlijks bij de toekomstige jaarrekeningen bepaald worden op basis van de MPG cijfers van dat moment.